Выбор способа управления МКД

Способы управления многоквартирным домом

Выбор способа управления – это, прежде всего, выбор системы договорных отношений. Законодательно собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлены два варианта принятия решения по выбору способа управления:

самостоятельное решение (на общем собрании или путем заочного голосования;

решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет осуществлять управление многоквартирным домом, собственники помещений которого либо не выбрали способ управления, либо принятое решение не было реализовано.

Реализация первого варианта осуществляется путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, предусмотренным гл.6 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем на 50% голосов от общего числа голосов всех собственников в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, даже для тех, кто не принял в нем участие или проголосовал против такого решения.Согласно ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления:

- управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;- управление ТСЖ;

- управление управляющей организацией.Реализация второго варианта осуществляется в следующем порядке.

1. Орган местного самоуправления информирует собственников помещений в многоквартирном доме:- об их обязанности выбрать один из способов управления многоквартирным домом;

- о последствиях неисполнения этого обязательства;- сроке проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (один год с момента информирования собственников помещений). В течение года до дня проведения указанного конкурса собственники помещений в многоквартирном доме имеют право самостоятельно выбрать один из способов управления этим домом.

В соответствии со ст.18 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 189-ФЗ) органы местного самоуправления начиная с 1 января 2007 г. вправе провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если до этого срока собственники самостоятельно не выберут способ управления многоквартирным домом.2. С наступлением срока проведения открытого конкурса органы местного самоуправления информируют управляющие организации о порядке и условиях его проведения, а также о количественных и качественных показателях жилищного фонда, подлежащего управлению, и в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 06.02.06 №75 «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее – Постановление №75), проводят конкурс.

3. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и условиях договора управления.4. Управляющая организация направляет проект (оферту) договора управления каждому собственнику.

Собственники помещений подписывают (акцептуют) договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.5. Если иное не установлено договором управления, управляющая организация приступает к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе нового способа управления или сохранении ранее выбранного.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом ЖК РФ ввел новый орган управления – общее собрание собственников помещений.Это обусловлено наличием в многоквартирном доме общего имущества, находящегося в долевой собственности собственников помещений. Термин «собственники помещений» в ЖК РФ не раскрыт, но согласно общим положениям жилищного и гражданского законодательства под этим понятием следует подразумевать собственников как жилых, так и нежилых помещений.

В связи с тем, что общее имущество является неделимым, управление им должно осуществляться совместно.Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме путем принятия коллегиальных (совместных) решений на общем собрании собственников.

Принятие собственниками помещений совместных решений в вопросах владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме есть не что иное, как управление им.Для распоряжения долевой собственностью на общее имущество теперь не всегда требуется согласие всех собственников, как предусмотрено ГК РФ.

ЖК РФ ограничивает права собственников при распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме и предусматривает разное количество голосов при принятии решений по этим вопросам. Так, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в т.ч. с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (ч.2 ст.44 ЖК РФ). Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т.ч. введение ограничений пользования им (ч.2 ст.44 ЖК РФ). Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (ч.4 ст.36, ч.2 ст.44 ЖК РФ). Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

принятие решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома, установление размера платы за капитальный ремонт, утверждение сроков проведения и перечня работ по капитальному ремонту (ч.2 ст.44, ст.58 ЖК РФ). Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

выбор способа управления многоквартирным домом (ч.2 ст.44 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

установление сроков и порядка проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст.45 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

утверждения порядка уведомления о принятых годовым общим собранием решениях (ч.1 ст. 45 ЖК). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

определение способа направления сообщения о проведении общего собрания в письменной форме (ч.4 ст.45 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

определение помещения, доступного для всех собственников помещений в данном доме, в котором будет размещаться сообщение о проведении общего собрания (ч.4 ст.45 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

порядок оформления решений общих собраний в многоквартирном доме протоколами (ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

определения места или адрес, по которому хранятся протоколы общих собраний и решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование (ч.4 ст. 46 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

определение условий договора управления при выборе управляющей организации в качестве способа управления многоквартирным домом (ч.1 ст. 162 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ (ч.7 ст. 156 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

принятие решения о создании ТСЖ (ч.1 ст. 136 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

принятие решения о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч.3 ст.16 Федерального закона №189-ФЗ). Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания (при наличии кворума);

другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников.

Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть очередными и внеочередными. Общие собрания проводятся ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме устанавливаются общим собранием.В статье 45 ЖК РФ отсутствуют сведения о том, кто может быть инициатором годового общего собрания, но по совокупности норм ЖК РФ можно предположить, что инициатором может быть любой собственник помещения. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе как одного, так и группы собственников (инициативная группа).

Органы местного самоуправления, органы государственной власти или уполномоченные лица не вправе созывать общее собрание собственников помещений, если они не являются собственниками помещений в многоквартирном доме, за исключением случая, предусмотренного ч.4,6 ст. 161 ЖК РФ.Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов, за исключением вопросов, по которым принимается решение большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в следующих формах:- совместное присутствие собственников помещений для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;

- заочное голосование – передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. ЖК РФ предполагает заочное голосование по всем вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.Процедура созыва первого общего собрания собственников помещений усложнена письменным извещением каждого собственника помещения заказным письмом. Для того чтобы известить (уведомить) каждого собственника в многоквартирном доме, инициатор общего собрания может понести существенные финансовые затраты. Поэтому целесообразно уведомлять собственников помещений путем вывешивания информации о созыве общего собрания в доступных для всех собственников публичных местах (входная группа подъезда, лифтовая площадка и др.). Соответственно данный порядок информирования должен быть утвержден решением общего собрания. Информирование собственников помещений о проведении общего собрания должно быть осуществлено инициатором собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Датой уведомления о проведении общего собрания является дата отправки заказного письма, а не дата его получения собственником помещения.

Возможны следующие способы уведомления собственников о проведении общего собрания:

направление уведомления заказным письмом каждому собственнику, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого уведомления в письменной форме;

вручение уведомления к каждому собственнику под роспись;

размещение уведомления в помещении данного дома, доступном для всех собственников. Конкретное помещение устанавливается решением общего собрания;

размещение уведомления на досках объявлений, находящихся во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором он расположен. Такой механизм предусматривается в Постановлении №75.

ЖК РФ не содержит запретов на использование сразу нескольких способов уведомления о проведении общего собрания.Уведомление о проведении общего собрания должно содержать следующую информацию:

- сведения о лице (инициативной группе), по инициативе которого созывается данное собрание;- форма проведения собрания (совместное присутствие или заочное голосование);

- дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на заочное голосование, а также место или адрес, куда должны передаваться такие решения (для формы заочного голосования);- повестка дня;

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании;- место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

- предложение собственнику принять участие в проведении итогов голосования.Целесообразно одновременно с уведомлением направить собственникам информационное письмо, содержащее разъяснения по существу предстоящего голосования, а при заочном голосовании – бланк решений собственника по вопросам, поставленным на заочное голосование.

В случае если уведомления вручаются собственнику по расписку, необходимо составить реестр о вручении таких уведомлений. Следует иметь в виду, что решения общего собрания чаще всего оспариваются по процедуре его проведения.Подготовку общего собрания в многоквартирном доме осуществляет инициатор общего собрания самостоятельно или путем привлечения других собственников. Если это предусмотрено распорядительным актом органов местного самоуправления (органа исполнительной власти), подготовка общего собрания может быть осуществляться инициатором совместно со специалистами муниципалитета (органа исполнительной власти).

В качестве инициаторов общих собраний необходимо использовать наиболее активную часть собственников- старших по подъездам, уполномоченных по работе с населением, общественных инспекторов и др. Результаты проводимых собраний находятся в прямой зависимости от их подготовленности.При подготовке к проведению заочного голосования в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должна быть указана следующая информация:

сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

форма проведения собрания – заочное голосование;

период времени, в течение которого проводится заочное голосование, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также место, способ сбора или адрес, куда должны передаваться принятые решения;

повестка дня собрания;

краткая аннотация вопросов, вынесенных на голосование, порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Местом сбора решений голосования могут быть:- почтовый ящик инициатора общего собрания;- специальная урна;

- помещение дежурного по подъезду;- офис управляющей организации;- объединенная диспетчерская служба и др.

Собственник помещения в многоквартирном доме считается принявшим участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, если его решение получено до даты окончания приема решений.Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме проводятся в соответствии с Порядком проведения общего собрания в многоквартирном доме, который утверждается общим собранием (далее – Порядок).

Порядок оформляется в письменной форме и является основным процессуальным документом для проведения и оформления последующих общих собраний. Целесообразно утверждать Порядок в форме совместного присутствия и заочного голосования по отдельности. В многоквартирных домах, где созданы ТСЖ, Порядок прописывается в уставе юридического лица либо утверждается общим собранием членов ТСЖ.При подготовке общего собрания по выбору способа управления инициатор общего собрания может руководствоваться следующим порядком:

сформировать инициативную группу по подготовке и проведению общего собрания либо осуществлять подготовку самостоятельно;

проинформировать собственников об изменениях жилищного законодательства в части нового порядка управления многоквартирным домом, изменения структуры обязательных платежей, а также о порядке установления размеров обязательных платежей;

обратиться в ОМСУ (органы исполнительной власти) за содействием в получении материалов, необходимых для проведения общего собрания;

согласовать с ОМСУ (органами исполнительной власти) временные границы земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома (до оформления земельного участка в целях осуществления обслуживания придомовой территории);

на основании технической документации на многоквартирный дом и сведения о собственниках помещений произвести расчет долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника на общем собрании. В отсутствие этих сведений либо при возникновении сложностей в их получении расчет долей в праве собственности на общее имущество можно произвести после получения бланков решений собственников, используя сведения указанные в них;

при выборе способа управления многоквартирным домом:

- провести предварительные переговоры с организациями, которые могут стать поставщиками жилищно-коммунальных услуг: согласовать с УО или ОО перечень, объемы и стоимость работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, получить от них проекты договоров на управление или предоставление услуг и работ по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо разработать их самостоятельно, определить границы эксплуатационной ответственности; - произвести предварительное согласование с возможными поставщиками услуг и работ по существенным условиям проекты договора на предоставление работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества. При наличии нескольких конкурентов на предоставление этих работ и услуг внести в повестку дня общего собрания предложения каждого конкурента, уведомив собственников о голосовании только по предложениям одного из конкурентов;

- рекомендовать возможным поставщикам выступить агентами по предоставлению прочих услуг (антенна, радио, домофон);- определить порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

- рассчитать размеры дифференцированной платы за работу и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от их планируемого перечня и стоимости;

известить собственников помещений об инициаторе, повестке и дате проведения общего собрания, местах ознакомления с материалами к повестке общего собрания и приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование при проведении общего собрания в заочной форме;

организовать и провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме;

произвести подсчет голосов по вопросам, поставленным на голосование, а также оформить протоколы результатов общего собрания;

проинформировать собственников помещений о принятых ими решениях.

Участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме могут собственники лично либо через своих представителей. Участие в общем собрании представителя собственника помещения не лишает собственника права присутствовать на данном собрании.Представитель собственника должен иметь полномочия на участие в проведении общего собрания собственников помещений, оформленные в виде доверенности.

Представительство – это деятельность, основанная на полномочия. Представителем может быть физическое или юридическое лицо.Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (ст.182 ГК РФ).

Полномочия представителя собственника помещения должны быть оформлены доверенностью, составленной в письменной форме и удостоверенной нотариусом, организацией, в которой доверитель (собственник) работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.Голосование на общем собрании через представителя позволяет повысить кворумность собрания.

Решения общего собрания собственников помещений в много5квартирном доме должны быть вынесены собственниками помещений только по вопросам, поставленным в повестке. Общее собрание не вправе принимать решений по вопросам, не включенных в повестку дня общего собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Информация о принятых общим собранием решениях не позднее чем через 10 дней со дня проведения собрания должна быть доведена до всех собственников, в т.ч. и до тех, кто не принял участие в проведении общего собрания.Поскольку правомочное решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений, в т.ч. для тех собственников, которые не участвовали в голосовании и о проведении общего собрания по объективным причинам не знали, то информирование их о состоявшемся собрании и принятых им решений – обязательное требование. Дата информирования собственников помещений определяет начало течения срока исковой давности. Решения на общем собрании в форме совместного присутствия принимаются собственниками путем прямого голосования (поднятием руки) или голосования в письменной форме. ЖК РФ не устанавливает лицо, которое отвечает за оформление результатов голосования на общем собрании. Поэтому данное лицо должно быть установлено в документе «Порядок проведения общего собрания в многоквартирном доме». По результатам проведенного общего собрания оформляется протокол. Как показывает практика, оформлением протокола занимается инициатор общего собрания или председатель и секретарь, выбираемые на общем собрании. Место хранения протокола общего собрания определяется решением собрания, но лучше один экземпляр, по доверенности, хранить в органах местного самоуправления (органах исполнительной власти): в случае оспаривания собственниками принятых на общем собрании решений протокол всегда может быть истребован.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Нередки случаи, когда после вручения уведомлений о проведении общего собрания отрицательно настроенные собственники (чаще по сговору с действующей управляющей организацией) тут же инициируют аналогичное голосование с единственной целью – сорвать голосование. Они указывают разные места приема бланков голосования, что вносит неразбериху. Собственники теряются и не знают, какому из инициаторов общего собрания верить. Поэтому к бланкам голосования целесообразно прикладывать письмо органов местного самоуправления (органов исполнительной власти) об информировании собственников о дате, форме проведения общего собрания и его инициаторе. Предпочтительнее инициатору общего собрания вручить бланки решений непосредственно собственникам и получить заполненный ими бланк обратно.В решениях собственника помещения по вопросам поставленным на голосование (бланк решений), в обязательном порядке должна быть указана следующая информация:

- сведения о собственнике, участвующем в голосовании (Ф.И.О., адрес, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);- сведения о сособственнике помещения;- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (свидетельство о государственной регистрации, договор купли-продажи, мены, выписка из ЕГРП, свидетельство о вступлении в наследство по закону или по завещанию и др.);- решение по каждому вопросу повестки дня, выраженное формулировками «за», «против» или «воздержался».

Собственники помещений должны заполнить бланк решений и передать его в срок и место или по адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания, либо лично инициатору общего собрания.По окончании срока передачи решений собственников помещений проводится подсчет принявших участие в заочном голосовании собственников и количества голосов, которым они обладают и в соответствии с которым определяется правомочность данного общего собрания (кворум). Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

После определения кворума общего собрания проводится подсчет голосов собственников помещений по каждому вопросу, поставленному на голосование.При подведении итогов голосования подсчитываются только голоса, по которым собственник выбрал лишь один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования решения собственников признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признания указанного решения недействительным в целом.Все решения общего собрания оформляются протоколами. Протокол общего собрания составляется и подписывается инициатором такого собрания в течение 10 дней с момента проведения общего собрания, а также собственниками, принявшими участие в подсчете голосов.

Информация о принятых решениях не позднее чем через 10 дней со дня проведения собрания должна быть доведена до других собственников, не принявших участия в общем собрании.Такая информация доводится до сведения собственников помещений путем размещения уведомления об итогах голосования в помещении, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме (данное место устанавливается в документе «Порядок проведения общего собрания в многоквартирном доме»). Инициатор общего собрания может вместо уведомления предоставить собственникам копию протокола общего собрания.

ЖК РФ устанавливает срок на обжалование решений общих собраний: заявление может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.Срок начала течения исковой давности на обжалование с момента, когда истец должен был узнать о нарушенном праве, исчисляется датой вывешивания в публичном месте информации о проведенном собрании и принятых решениях (уставом или решением общего собрания могут быть установлены иные способы информирования).

Порядок применения исковой давности регулируется ст.199 ГК РФ. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.Исковая давность принимается судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Сам суд инициировать истечение сроков исковой давности не имеет права.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не привлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. Данная норма снизит количество обращений в судебные органы, а также количество судебных решений, выносимых в пользу заявителей.

Правом голосования на общем собрании обладают только собственники помещений или их уполномоченные лица.На общем собрании каждый собственник помещения в многоквартирном доме обладает количеством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п.3 ст.48 ЖК РФ). Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п.1 ст.37 ЖК РФ).

Определение количества голосов каждого собственника на общем собрании производится в следующем порядке:- устанавливается общее количество голосов каждого собственника помещений. При незначительном количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается равным 100, при большом количестве помещений – может быть установлено равным 1000;

- составляется реестр собственников. Инициатор общего собрания может получить необходимые сведения в бюро технической инвентаризации (по количеству помещений и их общей площади), из копий правоустанавливающих документов на помещение, хранящихся в управляющей организации, либо непосредственно от собственников при вручении уведомления о проведении общего собрания в форме заочного голосования или из заполненных решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, на общем собрании в форме заочного голосования;- рассчитываются доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которыми обладает каждый собственник. В дальнейшем эти сведения будут необходимы для определения кворума на общем собрании и подсчета голосов при голосовании по вопросам, поставленным на голосование.

Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (Д) рассчитывается по следующей формуле:

S помещения собственникаД = --------------------------------------------------S всех помещений в многоквартирном доме

где S помещения собственника – общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику;S всех помещений в многоквартирном доме – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, за исключением помещений общего имущества.Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме (Кгол), рассчитывается по следующей формуле:

Кгол = Д х Кобщ

где Д – джоля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;Кобщ – общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме (устанавливается в размере 100 или 1000).

Управление непосредственно собственниками

Выбор этого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и создание ТСЖ. Собственники помещений не создают никакой управленческой надстройки для управления домом, т.к. при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут эти функции на себя на добровольных началах. Поэтому с финансовой точки зрения данный способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом, остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке.Нетрудно предположить, что реальная эффективность самостоятельного управления лучше проявит себя в условиях небольшого количества собственников помещений. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на управление домом, возможны при наличии достаточно малого количества собственников, имеющих общие интересы и достаточное моральное стимулирование.Преимущество данного способа управления (отсутствие необходимости нести управленческие расходы, упрощенный порядок управления) особенно хорошо проявляется в сельской местности, когда отсутствует многоквартирная застройка, а в домах насчитывается от 2 до 30 квартир.

Один из серьезнейших недостатков управления непосредственно собственниками – отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта. Вероятнее всего это связано с отсутствием расчетного счета, на который бы перечислялись целевые бюджетные средства (коллектив собственников не может открыть расчетный счет на всех, а счет на одного из собственников не вызывает доверия), и ответственного лица, который мог бы отчитаться за расходование бюджетных средств (ответственны все, а значит, никто конкретно).Несмотря на это, непосредственное управление может успешно работать в условиях сельской местности, где небольшие дома возможно ремонтировать на средства собственников помещений.Решение о выборе этого способа управления многоквартирным домом непосредственно собственниками принимается на общем собрании собственников, которые голосуют большинством голосов от присутствующих. Затем решается вопрос о том, как будет организовываться такое управление. В любом случае все вопросы управления домом решается на общем собрании, однако практическая реализация решений и взаимодействие с третьими лицами могут осуществляться по-разному.Возможны три способа распределения обязанностей, представления интересов между собственниками:

все обязанности по управлению домом распределяются между всеми собственниками и выполняются ими на общественных началах и добровольной основе (выполнение таких обязанностей за плату повышает стоимость управления домом и ложится на самих же собственников дополнительным бременем, не позволяя реализовать одно из преимуществ данного способа управления – малозатратность), в т.ч. и представительство в отношениях с третьими лицами;

решением общего собрания уполномочивается один из собственников помещений на инициирование всех решений по управлению многоквартирным домом, в т.ч. с правом представлять интересы собственников перед третьими лицами;

на основании решения общего собрания от имени собственников вправе действовать иное лицо, не являющееся собственником помещений, но имеющее доверенность от всех или большинства собственников. Следует обратить внимание, что это лицо является не управляющим, поскольку все решения принимаются общим собранием собственников помещений, а представителем интересов собственников перед третьими лицами.

Для того чтобы уполномочить третье лицо (не собственника помещения) на представление интересов по вопросам управления многоквартирным домом, необходимо:- наличие решения общего собрания собственников помещений о наделении лица полномочиями действовать от их имени в отношениях с третьими лицами;- доверенность, составленная в письменной форме, выданная уполномоченному лицу всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме.Этап реализации непосредственного управления многоквартирным домом заканчивается с момента заключения собственниками договоров с подрядными организациями, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома предоставляющими коммунальные услуги.

Отсутствие таких договоров позволяет сделать вывод о том, что выбранный собственниками помещений способ управления не реализован, следовательно, дом может стать объектом для проведения конкурса по отбору управляющих организаций в соответствии с п.4 ст.161 ЖК РФ.При непосредственном управлении многоквартирным домом органом управления является общее собрание собственников помещений в доме. На общем собрании принимаются все решения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, предоставлением коммунальных услуг, распоряжением общей долевой собственностью в доме.Следует отметить, что при этом способе управления не может быть привлечен управляющий или управляющая организация для того, чтобы решать вопросы управления домом. Само название «непосредственное управление» исключает такую возможность. В этом случае договоры управления, заключенные собственниками с третьими лицами, могут быть признаны недействительными, поскольку противоречат требованиям действующего законодательства.Собственники помещений на основании решения общего собрания вступают в договорные отношения с лицами, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом в качестве одной стороны в договорах с поставщиками жилищных услуг выступают все или большинство собственников.

В случаях, когда собственники помещений передали полномочия по представлению интересов уполномоченному лицу (одному из собственников), такое лицо вправе заключать от имени всех или большинства собственников помещений договоры по содержанию и ремонту общего имущества.Подрядные организации, оказывающие услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, выбирают согласованно всеми собственниками помещений в доме или их большинством, участвующими в непосредственном управлении, на общем собрании собственников.Перед выбором подрядной организации собственники определяют потребность в проведении работ по содержанию и ремонту дома.После ознакомления с информацией по подрядным организациям собственники выбирают организацию путем голосования.

Если собственники помещений не выбрали подрядную организацию из списка предложенных на голосование, им дается возможность выбрать подрядные организации на конкурсной основе. Для этого участники общего собрания определяют повестку дня для следующего собрания, на котором будут определены порядок и условия проведения конкурса по выбору подрядных организаций и состав конкурсной комиссии.Инициативная группа разрабатывает положение о порядке конкурсного отбора организаций различных организационно-правовых форм собственности на право выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, которое утверждается на общем собрании собственников помещений в доме. Одновременно из числа собственников избирается конкурсная комиссия, которая будет осуществлять свою деятельность в соответствии с требованиями утвержденного положения. В обязанности конкурсной комиссии входит утверждение конкурсной документации и оценка заявок участников конкурса. В этом случае на конкурсе могут быть заявлены любые подрядные организации, и выбор их должен быть основан на тех критериях отбора, которые будут указаны в положении.Этап выбора подрядчиков завершается заключением договоров.Договоры с подрядчиками, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, могут заключаться в следующем порядке.

Общее собрание собственников помещений рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении. При утверждении условий заключения договора на общем собрании возможно присутствие представителя от выбранной подрядной организации. После утверждения условий и оформления протокола общего собрания договор на оказании услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в доме составляется подрядной организацией с учетом условий, утвержденных на общем собрании.

Все собственники помещений, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, пописывают договор со стороны заказчика.

Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, намеренные оказывать соответствующие услуги и выполнять работы, подписывают договор со стороны подрядчика.

Договор вступает в силу, и стороны приступают к исполнению взаимных обязательств.

Существенными условиями заключения договора являются следующие:

предмет договора;

стоимость оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в доме;

перечень услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в доме;

порядок оплаты работ и услуг;

порядок осуществления контроля за выполнением подрядной организацией ее обязательств по договору;

сроки выполнения работ и услуг;

порядок расторжения договора;

гарантийные обязательства при выполнении работ по текущему ремонту не менее одного года (рекомендуемо);

временный индекс удорожания на момент выполнения по текущему ремонту (определяется в соответствии с распорядительными документами органов местного самоуправления на работы по текущему ремонту;

критерии работ и услуг;

штрафные санкции за некачественное оказание услуг и выполнение работ.

Размер платы каждого собственника за предоставление по договору подряда услуги определяется расчетным путем, т.е. вся сумма договора должна быть распределена между всеми собственниками помещений, заключившими договор подряда, пропорционально их доле в вправе общей долевой собственности. Что касается собственников, не участвующих в заключении договора подряда, то подрядчики не вправе требовать с них каких-либо платежей, однако собственники помещений, участвующие в договорных отношениях с подрядчиком, вправе требовать с них возмещения части средств, выплаченных подрядчику.Часть 2 ст. 164 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения договоров предоставления коммунальных услуг с каждым собственником помещения в многоквартирном доме отдельно. Здесь уже не действует правило о том, что стороной договора являются все или большинство собственников помещений. Договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени.Однако в соответствии со ст.540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Таким образом, необходимости заключения отдельного договора с каждым гражданином в письменной форме нет.Собственники помещений в многоквартирном доме, управляющие домом непосредственно, вносят плату за коммунальные услуги на основании и в соответствии с договорами, заключенными с лицами, предоставляющими коммунальные услуги. Размер платы рассчитывается по тарифам, установленными органами местного самоуправления.

Таким образом, непосредственное управление многоквартирным домом – это деятельность собственников помещений, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решение вопросов пользования этим, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в ходе которой договоры на поставку коммунальных услуг заключаются с каждым собственником от своего имени, а договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имуществ – со всеми или с большинством собственников помещений в доме на основании решения общего собрания.

Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)

ТСЖ – это основанная на членстве некоммерческая организация, добровольное объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления, обеспечения эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения общим имуществом.ТСЖ имеет специальную правоспособность. Оно вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его уставе и соответствуют целям, ради которых оно было создано. Собственниками помещений в многоквартирном доме может быть выбран только один способ управления, следовательно, для управления многоквартирным домом может быть создано только одно ТСЖ. Основанием для управления многоквартирным домом ТСЖ является решение общего собрания о выборе соответствующего способа управления (управление ТСЖ), которое принимается большинством голосов от числа голосов собственников, принявших участие в общем собрании или в заочном голосовании. Поэтому на общем собрании по созданию товарищества необходимо также принять решение о выборе соответствующего способа управления.Объектом управления ТСЖ может быть не только многоквартирный дом, но и несколько домов, которые объединены единым земельным участком, граничащими земельными участками или иным общим имуществом (инженерные коммуникации). Причем это общее имущество должно быть предназначено для обслуживания только этих нескольких домов.

ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом т 08.08.01 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее – Федеральный закон №129-ФЗ).С момента создания ТСЖ оно может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Как юридическое лицо, оно должно иметь органы управления, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и другие признаки юридического лица. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества, в т.ч. по оплате членами ТСЖ обязательных платежей за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также за коммунальные услуги.Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.Решение о создании ТСЖ и утверждении его устава принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо путем проведения заочного голосования.Решение общего собрания собственников помещений о ТСЖ и принятия устава правомочно, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников (ч.2 ст. 135, ч.1 ст.136 ЖК РФ).

Следовательно, число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищество не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч.2 ст.141 ЖК РФ).Статья 140 ЖК РФ предусматривает возможность реорганизации ТСЖ, которая осуществляется в общем порядке, установленном ст.57-60 ГК РФ и ст.14-16 Федерального закона «129-ФЗ.Реорганизация является специфическим способом образования новых и прекращения действующих юридических лиц. Реорганизация юридического лица может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.Слиянием юридических лиц признается создание нового юридического лица с передачей ему всех прав и обязанностей двух или несколько юридических лиц и прекращением последних.Присоединением юридического лица считается прекращение одного или нескольких юридических лиц с передачей их прав и обязанностей другому ранее созданному юридическому лицу.

Под разделением юридического лица понимается прекращение юридического лица с передачей всех его прав и обязанностей вновь созданным юридическим лицам.Выделением юридического лица признается создание одного или нескольких юридических лиц с передачей ему части прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица без прекращения последнего.Преобразование юридического лица состоит в его прекращении и образовании на его основе юридического лица другой организационно-правовой формы.Реорганизация ТСЖ может быть осуществлена по решению его участников либо органа ТСЖ, уполномоченного на то учредительными документами.

При реорганизации юридического лица в форме слияния, разделения и преобразования организационным следствием является создание новых юридических лиц. В связи с этим реорганизация юридического лица в названных формах считается состоявшейся с момента государственной регистрации всех вновь возникших юридических лиц.При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица новое юридическое лицо не создается. Завершение реорганизации обоих юридических лиц определяется моментом внесения органом государственной регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.Реорганизация связана с переходом прав и обязанностей реорганизуемого ТСЖ к существующим (при присоединении0 или вновь возникшим (в остальных случаях)юридическим лицам в порядке универсального правопреемства (ст.129, 387 ГК РФ). Вопросы правопреемства в отношении обязанности по уплате налогов и сборов регулируются ст.50 НК РФ.Для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности при реорганизации юридического лица обязаны проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которой проверяются и документально подтверждаются их наличие, состояние и оценка (ст.12 Федерального закона от 21.11.96 №129-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Ликвидация ТСЖ осуществляется в общем порядке, установленном ст. 61-64 ГК РФ и ст. 20-22 Федерального закона № 129-Ф3.Статья 61 ГК РФ говорит о двух видах ликвидации юридического лица – добровольной и принудительной (по решению судья) – и последствиях такой ликвидации. В отличие от реорганизации ликвидация юридического лица не связана с переходом его прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.Юридические лица могут быть ликвидированы добровольно в любое время без указания оснований.ТСЖ может быть ликвидировано по решению суда только по основаниям, указанным в ГК РФ, т.е. в случаях:

- допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер (т.е. когда их исправления применительно к обстоятельствам конкретного случая невозможно);- осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии);- осуществления деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов;Ликвидация ТСЖ – не одномоментный акт, а специальная, достаточно длительная процедура прекращения его деятельности, проводимая под контролем органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Сведения о нахождении ТСЖ в процессе ликвидации носятся Единый государственный реестр юридических лиц. Указанная запись свидетельствует о наличии изменений, происходящих в объеме гражданской правоспособности юридического лица. С этого момента не допускается государственная регистрация:

- изменений, вносимых в учредительные документы ликвидируемого ТСЖ;- юридических лиц, учредителем которых выступает указанное ТСЖ;- юридических лиц, которые возникают в результате его реорганизации.ТСЖ, находящееся в процессе ликвидации, не утрачивает своей дееспособности, в частности, оно обязано правильно и своевременно начислять и выплачивать налоги и сборы, предусмотренные действующим налоговым законодательством. При принятии решения о ликвидации и назначения ликвидационной комиссии ТСЖ прекращает сдавать бухгалтерскую отчетность и платить налоги. ТСЖ обязано расплатиться с кредиторами по своим долгам, в т.ч. и по налоговым обязательствам. Дееспособность ТСЖ прекращается с момента несения записи о ликвидации в соответствующий реестр юридических лиц.

ЖК РФ устанавливает права товарищества в пределах, в которых оно может осуществлять свою уставную деятельность. ТСЖ вправе:

заключать в соответствии с законодательством договоров управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. ТСЖ при заключении данных договоров представляет законные интересы не только членов товарищества, но и собственников, не являющихся членами товарищества (ч. 8 ст. 138 ЖК РФ). По договору управления ( ч. 2 ст. 162 ЖК РФ) товарищество, хотя и выступает стороной договора, но услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, а также коммунальные услуги предоставляются управляющей организацией непосредственно собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам. Оплата собственниками помещений предоставляемых им услуг и работ осуществляется в порядке, определяемом правлением ТСЖ. ЖК РФ не предоставляет права ТСЖ выступать в качестве потребителя услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также потребителем (абонентом) коммунальных услуг. Законодательно исключается возможность участия ТСЖ в качестве перепродавца жилищных и коммунальных услуг;

определять смету доходов и расходов ТСЖ на год (финансовый план), в т.ч. необходимые расходы на содержание и ремонт имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели;

определять порядок внесения членских и иных взносов, а также обязательных платежей;

устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество, а также размер членских взносов;

подготавливать предложения собственникам по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также проводить расчет расходов на его проведение;

выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги в рамках уставной деятельности;

пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством РФ;

передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги;

продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

В случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:- предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;- в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;- заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.Однако наличие в законе таких прав еще не означает факта их использования в хозяйственной деятельности юридическим лицам.Для того чтобы права ТСЖ, предусмотренные жилищным законодательством, были реализованы в его практической деятельности, необходимо:

- внести предусмотренные ЖК РФ права ТСЖ в устав такого товарищества;- включить виды деятельности, вытекающие из данных прав, в перечни вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов ТСЖ либо к компетенции правления такого товарищества (что должно быть отражено в уставе);- установить в уставе правомочность решений общего собрания или правления по внесенным вопросам.Хотя ТСЖ и является одним из способов управления многоквартирным домом, но при этом оно не является управляющей организацией. Члены ТСЖ на общем собрании товарищества могут принять решения о том, что управление многоквартирным домом будет осуществлять управляющая организация. Также общее собрание членов товарищества может принять решение о самостоятельном содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме в рамках уставной деятельности. Законодательство не запрещает часть функций по управлению общим имуществом в многоквартирном доме передать иной организации. При передаче части полномочий следует учитывать, что в многоквартирном доме может существовать только одна управляющая организация.

Так, в соответствии п.2 ст.6 Федерального закона от 21.11.96 №129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (с изм. и доп. от 23 июля 1998 г., 28 марта, 31 декабря 2002 г., 10 января, 28 мая, 30 июня 2003г.) руководители организаций в зависимости от объема учетной работы могут:а) учредить бухгалтерскую службу как структурное подразделение, возглавляемое главным бухгалтером;б) ввести в штат должность бухгалтера;в) передать на договорных началах ведение бухгалтерского учета централизованной бухгалтерии, специализированной организации или бухгалтеру-специалисту;

г) вести бухгалтерский учет лично.

ТСЖ обязано:

обеспечивать выполнение требований гл.13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества. Собственники помещений, создавая ТСЖ, наделяют последнее правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Те собственники помещений, которые отказались от вступления в товарищество, заключают с ним договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. Понятие «обеспечить» также не классифицировано, поэтому оно подлежит раскрытию в уставе товарищества. Под обеспечением необходимо понимать следующую деятельность ТСЖ:

- заключение в интересах собственников помещений договора управления многоквартирным домом или договоров на выполнение работ и оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;- контроль исполнения обязательств по заключенным договорам;- ведение бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом;- планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества;

- установление фактов невыполнения работ и неоказания услуг;

обеспечивать выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество. ТСЖ в этом случае должно:

- своевременно определять расходы на содержание и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома и иные расходы;- установить размеры платежей для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности;- информировать собственников помещений о размере таких платежей, сроках и порядке их внесения;- осуществлять контроль за пользованием собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме;

обеспечивать соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. При планировании своей деятельности ТСЖ должно своевременно информировать собственников помещений в многоквартирном доме и получать их согласие в соответствии с ч.2 ст.44 ЖК РФ:

- на проведение реконструкции многоквартирного дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме;- на установление пределов использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т.ч. введения ограничений пользования им;

принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому. ТСЖ обязано принять самостоятельные меры к устранению нарушений, а в случае невозможности их устранить – направить сведения в надзорные органы для привлечения виновных к административной ответственности;

представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в т.ч. в отношениях с третьими лицами. ТСЖ представляет интересы членов такого товарищества в отношениях с третьими лицами в соответствии с правилами гл.10 ГК РФ.

ТСЖ приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, действующие в соответствии с ЖК РФ, ГК РФ, иными правовыми актами и уставом.

Органами управления ТСЖ являются:

общее собрание членов;

правление товарищества.

В ЖК РФ не указано, что к органам управления относится председатель правления ТСЖ, хотя он своими действиями порождает права и обязанности для юридического лица, т.к. председатель правления имеет самостоятельную компетенцию в части принимаемых решений.Органы управления ТСЖ являются коллегиальными образованиями и различаются набором полномочий.В состав органов управления ТСЖ могут входить только члены такого товарищества.Права и обязанности ТСЖ – это возможные пределы, в которых оно осуществляет свою деятельность, а компетенция общего собрания – это совокупность действий, которые общее собрания может осуществлять в этих пределах. Распределение полномочий между органами управления товарищества не означает, что часть вопросов, относящихся к компетенции его правления, не может быть реализована общим собранием ТСЖ. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать любые вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ. Значимость вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов товарищества, определяется количеством голосов, необходимых для их принятия.Условно вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания, можно выделить по значимости в два блока:1) вопросы, решения по которым принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества:- принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

- принятие решения о получении заемных средств, в т.ч. банковских кредитов;- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;- принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;2) вопросы, решения по которым принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей:

- избрания правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;- установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;- образование специальных фондов товарищества, в т.ч. резервного, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;- внесение изменений в устав товарищества;

- утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о его выполнении;- рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;- принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате труда;- определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

- другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иным федеральными законами.Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление избирается из числа его членов общим собранием. Решение о составе правления ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей при наличии кворума. Желательно выбрать нечетное количество членов правления товарищества.Правление ТСЖ осуществляет руководство текущей деятельностью ТСЖ,Правление товарищество обязано:

- соблюдать законодательство и требование устава товарищества;- выбирать председателя правления товарищества;- осуществлять контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Это обеспечивается путем сверки денежных обязательств члена товарищества, установленных в карточке (лицевом счете) члена товарищества, с квитанциями, оплаченными им;- составлять смету доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности с предоставлением их общему собранию членов товарищества для утверждения;

- управлять многоквартирным домом или заключать договоры на управление им;- нанимать работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнять их. При найме рабочих и служащих, а также их увольнение правление обязано соблюдать нормы ТК РФ;- заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;- вести список членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность;

- созывать и проводить общие собрания членов товарищества;- распоряжаться средствами товарищества (ч.4 ст.15 ЖК РФ);- выполнять иные вытекающие из устава ТСЖ обязанности.Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч.2 ст.44 ЖК РФ) и компетенции общего собрания членов ТСЖ (ч.2 ст.145 ЖК РФ).

Срок полномочий правления ТСЖ устанавливается уставом товарищества, но не более чем на два года.Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества.В устав ТСЖ необходимо внести положение о порядке принятия решений на заседании правления товарищества. На заседании членов правления решение должно приниматься, если за него проголосовало большинство членов.Решение правления ТСЖ оформляется протоколом, который хранится в правлении ТСЖ бессрочно. Протоколы подписываются председателем и секретарем правления товарищества, ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются.

Председатель правления ТСЖ избирается правлением товарищества из своего состава на срок, определенный его уставом, но не более чем на два года, т.к. председатель правления товарищества – член правления такого товарищества, а срок полномочий правления не может превышать двух лет. Председателем правления товарищества не может быть нечлен товарищества либо лицо, действующее по доверенности от члена товарищества.Выборы председателя правления могут быть осуществлены и на общем собрании членов товарищества, но в этом случае только общее собрание членов товарищества может досрочно прекратить его полномочия.Председатель правления ТСЖ свои полномочия может осуществлять на общественных началах либо на профессиональной основе. В последнем случае правление ТСЖ заключает с ним трудовой договор.Полномочия председателя правления ТСЖ устанавливаются уставом товарищества и ст.149 ЖК РФ.

Председатель правления ТСЖ имеет следующие полномочия:- обеспечивает выполнение решений правления;- дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;- действует без доверенности от имени товарищества;

- подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требует обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;- разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, а также положение об оплате их труда.В соответствии со ст.6 Федерального закона от 21.11.96 №129-ФЗ «О бухгалтерском учете» председатель правления ТСЖ в зависимости от объема учетной работы может вести бухгалтерский учет лично.Ревизионная комиссия является органом контроля ТСЖ и осуществляет контроль его финансово-хозяйственной деятельности. Срок, на который выбирается ревизионная комиссия, не должен превышать двух лет. После указанного срока ревизионная комиссия должна быть переизбрана либо оставлена на новый срок по решению, принятому на общем собрании членов ТСЖ. Количество членов ревизионной комиссии определяется уставом такого товарищества, но должно быть нечетным.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества. В ст.150 ЖК РФ нет прямого указания на то, что ревизионная комиссия избирается из числа членов ТСЖ, поэтому ревизионная комиссия (или ревизор) может быть избрана не из числа членов ТСЖ. Это позволяет включить в состав ревизионной комиссии лиц, имеющих соответствующую профессиональную подготовку. При этом может возникнуть необходимость оплаты их труда, что также решается на общем собрании членов ТСЖ.По решению общего собрания членов товарищества вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор.Ревизионная комиссия, избранная в количестве более двух человек, обязана выбрать из своего состава председателя. Выборы председателя ревизионной комиссии оформляется протоколом, который хранится в делопроизводстве ТСЖ.Ревизионная комиссия (ревизор) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ не реже одного раза в год, а также вправе проводить внеплановые проверки, если иное не определено в уставе.

К каждому общему собранию членов ТСЖ ревизионная комиссия (ревизор) представляет заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается о своей деятельности.Средства ТСЖ формируются из следующих источников:

обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества. Следует заметить, что обязательные платежи нечленов товарищества также будут формировать средства товарищества. Размер вступительных и иных вносов устанавливается решением общего собрания членов товарищества. В зависимости от системы договорных отношений, в которой участвует ТСЖ, обязательные платежи могут не поступать на расчетный счет товарищества и соответственно не будут являться источником средства товарищества (например, при использовании единых информационных расчетных центров, при оплате собственниками помещений непосредственно организациям, предоставляющим жилищно-коммунальных услуг);

доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ:

- обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;- сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме;

субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий, если эти средства предусмотрены законодательством;

разница в оплате, предусмотренной ч.4 ст.155 ЖК РФ (разница в оплате нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде и по договору управления);

прочие поступления.

Распоряжение средствами ТСЖ, находящимися на счете в банке, осуществляется его правлением в соответствии с финансовым планом.ТСЖ вправе заниматься предпринимательской деятельностью лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано. Под хозяйственной деятельностью ТСЖ следует понимать уставную деятельность такого товарищества.На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные уставом.В зависимости от выбранной системы договорных отношений обязательные платежи собственников помещений могут поступать непосредственно организациям, с которыми ТСЖ вступило в договорные отношения, или на расчетный счет ТСЖ. Собственники помещений в многоквартирном доме также могут осуществлять платежи в кассу ТСЖ.

В соответствии с Общероссийским классификатором услуг населении. ОК 002-93 (ОКУН), утвержденным постановлением Госстандарта России от 28.06.93 №163, содержание общего имущества ТСЖ следует классифицировать как жилищные услуги, предоставляемые населению организациями различных организационно-правовых форм, - 041105 «Содержание и текущий ремонт, включая места общего пользования в жилых зданиях, за счет средств по оплате жилья».ТСЖ является некоммерческой организацией, основанной на добровольном членстве. Членом ТСЖ может быть любой собственник помещения (жилого и нежилого) в многоквартирном доме.Вступление в члены ТСЖ возможно при учреждении товарищества или путем подачи заявления.Собственник помещений в многоквартирном доме становится членом товарищества с момента подачи заявления в правление товарищества.Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Прекращение права собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме возможно в следующих случаях:- по решению суда;- при отчуждении помещения;- в случае гибели или уничтожения помещения;

- при отказе от собственности.В связи с тем что помещение в многоквартирном доме могут принадлежать нескольким собственникам в долевой собственности, каждый участник долевой собственности имеет право вступления в члены ТСЖ.Член товарищества имеет право:- самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему помещением;- участвовать в общем собрании членов товарищества и голосовать лично или через своего представителя, уполномоченного доверенностью;- избирать и быть избранным в органы управления товарищества и его орган контроля;

- получать информацию о деятельности органов управления товарищества как самостоятельно, так и через его органы контроля;- добровольно выйти из состава членов товарищества;- обжаловать в суд решение общего собрания членов товарищества или решение правления товарищества, которые не соответствуют законодательству РФ и нарушают его права и охраняемые законом интересы;- вносит предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов;

- осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащем ему помещении с соблюдением требований законодательства РФ, санитарных, противопожарных и иных правил и норм;- поручать товариществу заключать в его интересах и за его счет возмездные договоры с третьими лицами, а также по его поручению производить оплату по заключенным договорам;- осуществлять иные права, не запрещенные законодательством РФ.Член товарищества обязан:- бережно относиться к общему имуществу многоквартирного дома, объектам благоустройства придомовой территории и зеленым насаждениям;- поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, правила содержания общего имущества;- использовать принадлежащее ему помещение в соответствии с его целевым назначением;

- выполнять требования устава, решений общего собрания членов товарищества, правления товарищества;- не нарушать права других собственников;- нести бремя содержания принадлежащего помещения, общего имущества;- своевременно оплачивать членские взносы, налоги и обязательные платежи, вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

- своевременно извещать товарищество или уполномоченную им УО (управляющего) о своем временном отсутствии по месту жительства, а также о количестве граждан, фактически проживающих в его помещении или работающих в нем;- за свой счет осуществлять содержание и ремонт принадлежащего ему помещения и находящегося внутри него оборудования, не относящегося к общему имуществу;- допускать в помещение должностных лиц товарищества, УО (управляющего), предприятий и организаций, имеющих право проведения работ с установками электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации, для проведения профилактических работ, устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля;- участвовать в мероприятиях, проводимых товариществом;

- участвовать в общих собраниях членов товарищества;- принимать необходимые меры по предотвращению причинения ущерба общему имуществу;- соблюдать иные установленные общим собранием членов товарищества требования.Денежные средства собственников помещений за предоставленные жилищно-коммунальные услуги поступают непосредственно на счет УО. Органы управления ТСЖ самостоятельно определяют порядок оплаты обязательных платежей. Примерный договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме приведен на Приложениях (см. далее Нормативные документы).

Предоставление управляющей организацией жилищно-коммунальных услуг осуществляется только собственнику помещения и лицам, имеющим право пользования его помещением, т.е. предоставление услуг осуществляется непосредственно их потребителю – собственнику помещения и лицам, имеющим право пользования его помещением.Потребителями коммунальных услуг могут быть:- собственники помещения;- члены семьи собственника жилого помещения;

- бывшие члены семьи собственника жилого помещения, если они продолжают проживать в жилом помещении;- наниматели по договору социального найма;- наниматели по договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде;- члены семьи нанимателя;

- бывшие члены семьи нанимателя, если они продолжают проживать в жилом помещении;- другие лица.В данном варианте денежные средства собственников помещений за предоставленные ЖКУ поступают УО непосредственно через счет ТСЖ.Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме является договором смешанного вида. ТСЖ в настоящем договоре представляет интересы собственников – нечленов товарищества.

По договору о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме ТСЖ и собственники помещений, не являющиеся членами товарищества, объединяются для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме и несут совместные расходы по его содержанию и ремонту.Собственник поручает ТСЖ совершать от имени собственника и за его счет следующие юридические действия:- представлять законные интересы собственника в договорных отношениях с УО, РСО, ОО и прочими организациями, в отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также в суде;- заключать договоры на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также на предоставление коммунальных услуг;

- осуществлять контроль и требовать исполнения обязательств по заключенным договорам;- осуществлять начисление, сбор и перечисление обязательных платежей собственника УО, ОО, РСО и прочим организациям (если иной порядок не установлен решением общего собрания членов товарищества или правлением);- проводить регистрацию и страхование опасных производственных объектов (газовой котельной, лифтов и т.п.). Собственник передает товариществу права по управлению, совместному владению и частичному распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме (предоставление части общего имущества в пользование или в аренду третьим лицам), а товарищество принимает на себя данные права.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме для собственников помещений определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом ТСЖ и устанавливается на срок не менее чем на один год.